부모-자식, 형제 등 가족 간에 아파트를 매매하거나 전세 계약을 할 경우, 가격을 얼마나 싸게 책정할 수 있는지에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 하지만
시세보다 너무 낮은 가격 거래는 국세청에 의해 증여로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다.
이 글에서는 가족 간 부동산 직거래에서 허용되는 범위, 전세 계약 시 합리적 가격, 주의해야 할 세금 리스크를 정리해 드립니다.
📌 목차
- 가족 간 아파트 매매, 시세보다 얼마까지 싸게 가능한가?
- 시세와 실거래가, 어떤 기준으로 판단될까?
- 가족 간 전세 계약, 최저 가격은 어느 수준까지 가능?
- 국세청이 증여로 판단하는 기준은?
- 직거래 외에도 활용할 수 있는 절세 아이디어
1. 가족 간 아파트 매매, 시세보다 얼마까지 싸게 가능한가?
예를 들어, 시세 9억 원짜리 아파트를 부모가 자식에게 매도하려고 할 경우, 어느 정도까지 낮은 가격이 허용될까요?
기준: 시세의 30% 이상 저렴한 거래는 ‘증여’로 추정될 가능성 높음
| 시세 | 매매가 | 차액 | 국세청 리스크 |
|---|---|---|---|
| 9억 원 | 9억 ~ 6.3억 원 | 시세의 30% 이내 | 낮음 |
| 9억 원 | 6억 원 이하 | 30% 초과 차액 | 증여세 조사 가능성 ↑ |
즉, 최대 약 30%까지는 시세보다 싸게 거래해도 합법적인 범위로 간주되며, 이를 초과하면 자녀가 부모로부터 금전적 이득을 본 것으로 간주되어 ‘증여세’가 부과될 수 있습니다.
2. 시세 기준? 실거래가 기준?
국세청은 ‘시세’가 없으면 실거래가 평균, 감정가액 등을 기준으로 삼습니다.
- 📌 실거래가가 충분하다면 ‘인근 유사 매물 평균’이 기준
- 📌 시세가 불분명하면 감정평가사 평가서를 제출해 기준 삼을 수 있음
중요: 아파트 직거래 시에는 실거래 신고가 반드시 필요하며, 이는 세무조사 시 기준이 됩니다.
3. 가족 간 전세 계약 – 최저 가격은?
부모 자식 간 전세 계약의 경우에도 ‘시세보다 터무니없이 낮은 전세’는 편법 증여로 간주될 수 있습니다.
예: 인근 동일 평형 전세 시세가 5억 원인 아파트를, 자녀가 부모에게 2억 원에 전세로 준다면?
- → 차액 3억 원은 무상임대 혜택으로 해석될 수 있음
- → 시세의 30% 이상 낮은 전세금은 증여세 부과 검토 대상
📌 전세 계약은 최소 시세의 70~80% 이상 수준에서 체결하는 것이 안전합니다.
| 시세 | 전세금 | 국세청 리스크 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 3.5억~5억 원 | 낮음 (70~100%) |
| 5억 원 | 3억 원 이하 | 증여세 조사 위험 ↑ |
4. 증여로 판단되는 주요 케이스는?
- ❗ 매매가가 시세보다 30% 이상 낮은 경우
- ❗ 전세 보증금이 시세보다 30% 이상 낮은 경우
- ❗ 등기 이전 후 잔금 납입 없이 증빙 서류 부족한 경우
- ❗ 자금출처조사 때 자녀 소득으로 설명 불가할 경우
※ 증여세는 증여받은 사람이 납부하며, 누락 시 가산세 최대 40%까지 부과될 수 있습니다.
5. 활용 가능한 합법적 절세 아이디어
- ✅ 실거래가 기준에서 25~30% 범위 내 직거래
- ✅ 필요 시 감정평가서 활용 (국세청 제출 인정 가능)
- ✅ 자녀의 자금출처 명확히 준비 (소득·대출 증빙)
- ✅ 전세의 경우 보증금 시세 70% 이상 설정
추가로 ‘부모가 자녀에게 아파트를 전세로 빌리는’ 방식은 주거 지원 목적으로 활용 가능하지만,
현저히 낮은 임대료는 증여로 간주될 수 있으니 조심해야 합니다.
✔ 결론
가족 간 부동산 직거래나 전세 계약은 가능한 절세 수단이 될 수 있지만, 세무 기준을 벗어나면 수천만 원의 증여세가 부과될 수 있는 고위험 거래이기도 합니다.
다섯 가지 핵심 요약:
- 📌 매매가는 시세의 최대 30% 내에서 조정 가능
- 📌 기준은 실거래가, 시세, 감정가 순으로 판단
- 📌 전세는 시세의 70% 이상 설정해야 안전
- 📌 부모→자식이든, 자식→부모든 증여세 유의
- 📌 자금출처, 계약서, 이체내역은 반드시 증빙
가족 간 거래라도 철저히 준비하고 합법적으로 진행해야 세금 리스크를 피할 수 있습니다.