부모·자식, 형제 간 부동산 상속·증여세 핵심 5가지 (2025년 기준)

 

부동산을 가족 간에 이전할 때, 가장 주의해야 할 것은 증여세 및 상속세입니다. 특히

자식, 부모, 형제 간 부동산 이전은 거래처럼 보이지 않아도 높은 세금이 발생할 수 있습니다.

이 글에서는 비과세 기준, 세율표, 실비 예시까지 정확하게 안내합니다.

📌 목차

1. 가족 간 부동산 이전의 기본 원칙
2. 증여세 비과세 기준 및 세율표
3. 부모→자식, 자식→부모 간 이전 시 세금
4. 형제 간 부동산 이전 시 주의사항
5. 실전 예시: 자식 명의 아파트를 부모에게 이전하면?

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1. 가족 간 부동산 이전의 기본 원칙

가족 간 부동산을 이전할 경우에도 실거래 신고, 취득세, 증여세, 양도세 등 모든 세금이 부과됩니다. 특히 증여로 판단될 경우, 증여세가 우선 과세되며, 증여세는 수증자(받는 사람)가 납부합니다.

📌 증여 시점 기준 공시가 또는 감정가가 과세표준이 되며, 일정 금액 이상일 경우 세금 부담이 큽니다.

2. 증여세 비과세 기준 및 세율표

가족 간 증여에도 증여세 공제 한도가 있으며, 이 기준 이하는 과세되지 않습니다.

관계	10년간 증여세 비과세 한도	비고
부모 → 자녀	5,000만 원 (미성년자: 2,000만 원)	10년마다 새로 적용
자녀 → 부모	증여세 있음	부모도 자녀로부터 증여 받으면 과세
형제자매 간	1,000만 원	가장 낮은 공제 한도

증여세율 (누진과세)

과세표준	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	-
1억~5억 원	20%	1천만 원
5억~10억 원	30%	6천만 원
10억~30억 원	40%	1.6억 원
30억 초과	50%	4.6억 원

3. 부모→자식, 자식→부모 간 부동산 이전 시 세금

• 🔹 부모 → 자식: 공시가 기준으로 증여세 발생. 5천만 원까지 비과세
• 🔹 자식 → 부모: 비과세 기준 없음. 소액 증여에도 과세
• 🔹 취득세: 수증자(받는 쪽)가 3.5~4.6% 취득세 별도 납부

예: 공시가 3억 원짜리 아파트를 부모에게 증여 시 → 증여세 과세표준 3억 – 공제 0 = 3억 → 세율 20% → 세액 6,000만 원 – 누진공제 1,000만 원 = 5,000만 원 + 취득세 약 1,050만 원 → 총 세금: 약 6,050만 원

4. 형제 간 부동산 이전 시 주의사항

형제 간 증여는 공제 한도 1,000만 원으로 매우 작고, 세율은 동일하게 적용됩니다. 따라서 형제 간 무상 이전은 대부분 매우 큰 세금 부담이 발생하며, 실거래 매매 형식으로 처리하는 것이 일반적입니다.

• ✔ 실거래로 진행하면 양도세·취득세 적용, 증여세는 면제
• ✔ 그러나 시가보다 지나치게 낮은 가격일 경우 증여 간주 가능

5. 실전 예시: 자식 명의 아파트를 부모에게 이전한다면?

사례: 자녀 명의 아파트(공시가 5억 원)를 부모에게 증여

• 과세표준: 5억 원 – 비과세 0 → 5억 원
• 세율: 30% / 누진공제 6천만 원
• 계산: 5억 × 30% = 1.5억 – 6천만 원 = 증여세 9,000만 원
• 취득세: 약 5억 × 3.5% = 1,750만 원

👉 총 이전 비용: 약 1억 750만 원

※ 자녀→부모 이전은 비효율적이며, 보유 중이라면 매도 방식이 더 효율적일 수 있습니다.

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✔ 결론

가족 간이라고 해도 부동산을 이전하는 순간부터 국세청의 과세 대상이 됩니다. 무심코 넘긴 증여나 매매는 수천만 원 이상의 세금 부담으로 돌아올 수 있습니다.

다섯 가지 핵심 정리:

• 📌 증여는 수증자가 세금 부담
• 📌 부모→자식: 5천만 원까지 비과세
• 📌 형제 간은 공제 한도 1천만 원
• 📌 취득세는 별도로 부과 (최대 4.6%)
• 📌 자식→부모 증여는 세금 부담이 매우 큼

가족 간 부동산 이전은 반드시 세무 전문가 상담 후 진행하는 것이 안전합니다.