📉 "강남 전세가율 40% 붕괴!" 집값만 치솟고, 전세는 못 따라간다 🔥

서울 부동산 시장에서 지금 가장 주목할 변화는 단 하나.

“전세가율 40%대 붕괴”입니다. 특히 강남 3구와 용산은 그야말로 전세 따로, 매매 따로 노는 상황.

전세가율이 사상 최저치를 찍고 있어요.

그 말인즉슨, 전세 끼고 집 사는 전략(=갭투자)이 이제는 통하지 않는다는 뜻입니다.

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📊 강남3구 전세가율, 통계 집계 이래 ‘최저’

2025년 5월 KB부동산 기준 전세가율:

• 📍 강남구 : 40.39%
• 📍 서초구 : 44.84%
• 📍 송파구 : 42.79%
• 📍 용산구 : 42.97% (서울 내 3번째로 낮음)

모두 역대 최저 수치입니다. 이쯤 되면 ‘전세 끼고 사기’는 말 그대로 불가능해진 시장이죠.

한 마디로 지금 강남은 “현금 부자 전용 시장”이 되어가고 있습니다.

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💰 강남 아파트, 전세가 신경 안 쓰고 ‘신고가’ 갱신 중

• 📌 압구정 현대1·2차 (198㎡) — 4월 105억 거래 (전달 대비 +11억)
• 📌 아크로리버파크 84㎡ — 무려 56억 5000만 원에 거래 (신고가)

전용 30평대조차 50억을 훌쩍 넘긴 상황. 정비사업, 희소성, 브랜드 프리미엄 등이 복합 작용하면서

전세 수요와는 무관한 독립적인 매매 수요가 시장을 끌어올리고 있습니다.

특히 토지거래허가제 해제 후 급등→재지정에도 불구하고 여전히 신고가가 쏟아지는 중이라는 점, 눈여겨봐야 합니다.

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📉 매매가 상승률은 +1~2%, 전세가는 0%대 or 하락

지역	📈 매매가 상승률	📉 전세가 상승률
서초구	+1.94%	+0.34%
강남구	+1.76%	+0.25%
송파구	+0.81%	-0.23% ❗️

지금은 명백히 매매 단독 질주 구간입니다. 전세는 멈췄거나, 오히려 빠지고 있죠.

결국 전세가율은 계속 하락하고 있고, 이는 갭투자 수익률의 악화로 이어지고 있습니다.

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🧩 도대체 왜 전세는 못 오르는 걸까?

1. 정비사업 예정 단지, 실거주 전세 수요↓
   재건축 진행 전 단지들에서는 거주 여건이 미흡하다 보니 수요가 적음
2. 갭투자 차단 → 토허구역 재지정 효과
   전세 끼고 사고팔기 어렵게 되며, 전세가가 상승하지 못함
3. 갱신계약 비중↑
   임대차 3법 이후 ‘5% 상한제’로 신규 전세 가격 상승 제한

➡️ 즉, 신규 전세 계약은 줄고, 매매는 현금 위주 수요로만 계속 상승하는 구조가 된 겁니다.

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📌 마무리 요약

• ✔️ 강남3구 전세가율 40% 초반대 — 통계 이래 최저
• ✔️ 매매가만 치솟는 중 — 전세가는 그대로 or 하락
• ✔️ 갭투자 수익률↓ — 수요의 질이 전세 → 현금으로 이동
• ✔️ 정비사업 + 규제 재가동 + 5% 갱신제한 → 전세가 상승 억제
• ✔️ ‘전세 낀 매수 전략’ 무력화 — 실거주·현금 매수 위주의 시장

🏁 결론은 분명합니다. 지금 강남은 전세 수요가 아닌 “현금 있는 실수요자들의 독무대”입니다.

갭투자? 전세끼고 사두자? 이제는 통하지 않는 전략입니다.

📌 전세가율이 깨지면, 시장의 판이 바뀝니다. 지금은 그 시점입니다.